Лично мне сложно представить ситуацию, когда взрослый человек решился на покупку собственного жилья в ипотеку, не накопив при этом даже 10-20% от ее стоимости. Но как показывает реальный банковский опыт, желающих оформить кредит на первый взнос по ипотеке – хоть пруд пруди. Чем это опасно для заемщика?
1) Тем, что берет одновременно сразу два кредита: ипотечный и потребительский.
Если погашение кредита предусматривает классическую схему (когда большая часть платежей приходится на начальные годы выплат), то отдавать банкам в первое время придется очень и очень приличную сумму. Особенно, если учесть, что потребительские кредиты выдаются на два-три года, максимум.
Мало какая российская семья может без проблем выдержать такой серьезный финансовый прессинг с двух сторон.
2) Если банк, в котором Вы оформляете ипотеку, обнаружит, что его кредит у Вас не единственный – это отказ и занесение в «черный список».
Ведь во время заполнения анкеты в графе «Другие кредиты» Вы наверняка поставили прочерк – то есть предоставили заведомо ложную информацию.
А если в анкете честно указать, что кредит уже есть или планируется, в ипотеке могут отказать из-за недостаточного размера заработной платы для выплаты сразу двух кредитов одновременно.
Оригинальный выход из ситуации предлагает Росбанк. В «ассортименте» его кредитных продуктов появилась интересная программа под названием: «Кредит на первый взнос под залог квартиры».
Суть программы заключается в том, что в Росбанке можно одновременно оформить два не связанных между собой кредита – ипотечный и потребительский (для внесения первоначального взноса).
В сумме два этих кредита и составляют полную стоимость будущей квартиры.
Как это выглядит на практике?
1) Под залог старой квартиры получаете кредит на первый взнос.
При этом, совсем необязательно, что собственником этой недвижимости выступали именно Вы. Это может быть квартира родителей, жены или мужа, а также родителей супруги или супруга (естественно, только с их согласия).
2) Полученные средства идут на внесение первоначального взноса при покупке новой квартиры (которая тоже оформляется в залог).
3) Как только маленький кредит полностью погашается, старая квартира от залога освобождается. Другими словами, заемщик остается только один кредит на условиях стандартной ипотеки.
В какой ситуации к данной схеме кредитования стоит присмотреться повнимательнее?
1. Ипотеку Вы решили брать не на «вторичку», а на новострой.
При этом дом будет строиться еще 2-3 года и все это время Вам нужно где-то жить. В собственности имеется еще одна квартира, в которой Вы, собственно, и проживаете в настоящий момент.
В этом случае можно продать старую квартиру, внести первоначальный взнос за ипотеку и пару лет арендовать съемное жилье, пока новый дом не сдадут в эксплуатацию.
А можно воспользоваться программой «Кредит на первый взнос». Под залог старой квартиры берете «маленький кредит» и одновременно оформляете кредит на новострой.
После заселения в новую квартиру, продаете старую – и вырученными средствами полностью закрываете «маленький кредит» и часть «большого» ипотечного.
2. Вы пока еще проживаете с родителями, неплохо зарабатываете, хотите взять ипотеку, но нет средств для внесения первоначального взноса.
Отдаете в залог квартиру родителей, получаете кредит на первый взнос и оформляете ипотеку. Переезжаете в новую квартиру, закрываете «маленький кредит», освобождаете родительскую квартиру из-под залога и остаетесь «один на один» с классической ипотекой.
А теперь пару слов об условиях такого «Кредита на первый взнос» (рассматриваем его отдельно от условий «большого» ипотечного кредита).
1. Размер процентной ставки напрямую зависит от срока кредитования:
- 11-15 лет: от 10,5% годовых в долларах и от 12,5% в рублях;
- 6-10 лет: от 10% в долларах и от 12% в рублях;
- 1-5 лет: от 9,5% в долларах и от 11,5% в рублях.
2. Кредит имеет четкое целевое назначение – оплата первого взноса по ипотеке;
3. Ограничения по суммам:
- минимальный размер кредита ($7500 в регионах и $15000 в Москве);
- максимальный размер кредита ($500 000 или 85% оценочной стоимости старой квартиры).
4. Досрочное погашение разрешается после трех месяцев выплат по кредиту;
5. Обязательное страхование самой квартиры, рисков утраты прав собственности, здоровья и жизни заемщика.
Понятно, что условия такого кредита не отличаются привлекательными для заемщика условиями. Но все-таки этот вариант гораздо выгоднее, чем стандартный потребительский кредит, оформленный в другом банке для внесения первоначального взноса по ипотеке.
